2017年10月24日
2016-06-12    

大悦城的赛跑

  大悦城品牌的精致运营赢得了消费者的认可,但投资者的要求似乎不止于此。尽管多次被曝出扩张意愿,但今年已过半,大悦城依然保持在8个项目。在大悦城最新一次的股东大会上有股东指出,大悦城地产的股价折让与SOHO中国画了等号,按照运营水平看,这似乎并不合理。在大悦城进驻的城市,商业地标是它的代名词,然而,与广义商业地产市场的同行相比,大悦城品牌要平衡“慢”与“精”的节奏。
 
  谨慎抉择
 
  大悦城一直强调的“五年20座”大悦城发展目标实际早已超过时间表。2008年,大悦城的缔造者宁高宁制定了“五年20座”大悦城发展计划,八年时间已过,目标完成不到一半。截至目前,大悦城已在北京、天津、沈阳、成都、烟台开出6座大悦城,杭州项目还处于在建中,天津首个轻资产项目预期年底面市。
 
  稳健是大悦城发展至今一直坚持的策略,但这种速度也成了大悦城近年解释最多的关键词。在近期召开的大悦城地产2016周年股东大会上,大悦城地产董事会主席、执行董事兼总经理周政,再次对大悦城发展策略做出“慢而精”的解释,无论是酒店、写字楼还是商业综合体,大悦城地产的原则始终未变,坚持比较严谨的战略。
 
  大悦城地产2015年财报显示,去年净利下降51.5%,年度溢利为9.6亿元,同比减少51.5%,其中股东应占溢利7.3亿元,同比减少57.3%。大悦城地产方面表示,物业开发方面的收入下滑,主要是可入账的销售型物业货源不足,带来的物业销售收入下降所致。
 
  从目前北京、上海、天津、沈阳、烟台、杭州、成都8座大悦城分布来看,大悦城已从一线城市扩张至二线市场。“过去说大悦城‘五年20座’的目标,我还是挺有信心的。大家觉得实现这个目标慢,我也觉得有一点慢。”周政曾表示,优质二线城市商业项目趋向饱和,未来大悦城不排除会进入好的三线城市。在周政看来,商业地产供应量很大,未来会以激活存量市场为主。如果大悦城还以过去拿地的方式开发,本身也不明智。在城市供应过剩地区,大悦城尽量回避拿地再创造,主要应以收购为主。这样既对城市有好处,也可以减轻企业高成本负担。
 
  事实上,大悦城方面也一直在寻求机会。此前,备受业界关注的东直门国盛项目就吸引了大悦城团队的目光。不过,由于项目成分复杂,将这一停摆多年的商业巨无霸收归麾下并非易事。
 
  “新的综合体里,大悦城制定的原则是,如果这个综合体确实非常好,这个城市高端酒店确实还有空间就会考虑去做;如果说整个城市的经营情况竞争很激烈,位置也不是非常好,原则上不做。”周政表示,大悦城的发展速度相对于万达的发展速度是比较稳健的,是“先把项目做火,再把项目做精”。
 
  估值谜局
 
  2014年1月,中粮置地借壳香港侨福成功登陆香港资本市场。当年9月,前者宣布以124.6亿元将北京、天津、沈阳等城市6个大悦城注入该平台。11月,中粮置地宣布更名大悦城地产,更改名称能更好地识别、扩大集团在内地及香港地区的主要业务等,也明确大悦城品牌及商用物业在中粮集团海外上市平台的地位。
 
  尽管在内地市场,凭借营销与项目创新,大悦城项目是行业学习的标杆,但在香港资本市场,大悦城的品牌认可度存在争议,也面临估值偏低等问题。在这次股东大会上已有股东提出,大悦城地产的股价折让与SOHO中国股价折让类似,甚至有时折让还低于SOHO中国,这种情况是不合理的。根据北京商报记者了解,如果用商业运营水平衡量,大悦城的质量明显优于SOHO中国旗下项目。
 
  上述股东认为,出现这种情况一方面是当前很多投资人对大悦城的认识存在误区,另一方面,大悦城的运营效应还没有体现出来,管理成本相对较高也是可能的原因。
 
  同业之争
 
  与港资地产同行新鸿基地产(旗下拥有北京apm等)、恒基地产(旗下拥有恒基名人大厦等)、九龙仓地产(旗下拥有成都IFS等)相比,大悦城每个项目的知名度都可与同行抗衡,但股价却存在差距,市盈率较高。港股6月6日数据显示,前三者股价分别为93元、43.1元和45.55元,市盈率分别为7.47、6.67和8.61,大悦城为1.04元,市盈率为20.76。从成长性上来看,大悦城地产营业增长率、利润增长率和总资产增长率低于行业平均水平。2015年,大悦城地产三组数据分别为-5.93%、-50.75%、12.1%,行业平均为13.66%、27.58%、20.79%。
 
  在机构评级中,5月,德意志银行与汇丰银行给出了增持评价,但目标价格较低,德意志银行下调至3.01元,汇丰银行维持1.8元不变。今年以来,大悦城资本市场最近6个月累计跌幅为11.86%。
 
  前景微妙
 
  在物业开发、投资物业、酒店管理、物业管理及相关服务板块组成的业务中,以大悦城为主体的物业投资租金收益占比最大,去年占比为40.64%。截至2015财年末,大悦城地产共运营7个大悦城,拥有位于北京、上海、香港等地4处物业收租,杭州大悦城等项目在建。大悦城投资物业去年租金收入为21.84亿元,其中7个运营大悦城零售租金收入为17.31亿元,同比增长14%。抛除去年底开业的成都大悦城与上海大悦城二期,在6个已开业大悦城项目中,西单大悦城仍然是租金收益最高的项目,租金收入为6.26亿元,平均租金为1072元/月/平方米。
 
  不过,随着部分项目成熟,租金成长空间有限,尤其是收益最好的西单大悦城项目,零售商铺租金水平为行业的2-4倍,但已逼近天花板。
 
  自去年底正式宣布管理输出模式后,大悦城今年试图进入加速度。北京商报记者了解到,大悦城地产今年计划发展3-4个项目,目前正在西安、苏州、武汉等地选址。品牌在大本营北京也积极找地中,周政此前表示,“如果深圳方面旧改有机会,第11个大悦城可能会出现。未来我们会通过自建、拿地、品牌输出三种方式再增加12个大悦城”。
 
  不过,自宁高宁离开以后,有关大悦城未来命运的猜测很多,不久前,中粮传出将剥离地产板块的消息,中粮方面予以否认。一位资深业内人士认为,在国企地产企业中,中粮发展的大悦城为行业内佼佼者,剥离不现实。另外,在中粮集团所有板块中,大悦城地产贡献了近1/3的利润,对集团来说剥离风险较大。从目前来看,新任掌舵者不会冒险暂停这一优质板块,但不排除未来会有其他考虑。
 
  此前,创建华润万象城产品线的宁高宁离任后,该条产品线发展声势渐弱。
 
  尽管已将中粮地产与大悦城地产做了明确的业务区分,中粮地产主要以住宅开发为主,大悦城地产专注于商业、酒店、旅游地产等,但二者在业务上仍有部分重合,资源无法完全区分。大悦城的前途微妙还体现在中粮集团为国家首批试点国企改革的企业,未来相关上市公司加速改革提升效率与活力预期强烈。
来源: 北京商报 文/吴文治
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